Calculadora Alquilar o Comprar — ¿Alquilo o compro casa? Comparación de coste
Compara comprar una vivienda vs. alquilar en el horizonte elegido. Año de equilibrio, coste total y gráfico interactivo.
⚙️ Advanced
📚 Fuentes oficiales
La calculadora simula ambas vías año a año: comprar (entrada, hipoteca, impuestos, mantenimiento, apreciación, venta al final) vs. alquilar (alquiler más invertir el efectivo que iría a la entrada). Gana la vía que te deja más rico al horizonte. La trampa clásica es ignorar el coste de oportunidad de inmovilizar dinero en capital inmobiliario.
💡 Explora también: Calculadora de IVA · Calculadora de Salario · Calculadora de Tarifa por Hora
Cómo usarla
- Introduce precio de la vivienda, entrada %, tipo hipotecario y plazo.
- Introduce tu alquiler actual para un piso comparable — sé honesto.
- Abre 'Avanzado' para impuesto, mantenimiento, apreciación y crecimiento del alquiler.
- Elige horizonte. Corto favorece alquilar; largo favorece comprar (en mercados estables).
¿Cómo se calcula el punto de equilibrio alquilar vs. comprar?
El año de equilibrio es el momento en que el coste acumulado de poseer una vivienda cae por debajo del coste acumulado de alquilar más el coste de oportunidad de la entrada que se habría invertido en su lugar. La metodología clásica — popularizada por la calculadora interactiva «Is It Better to Rent or Buy?» del New York Times (2014, Bostock & Carter) — trata ambas trayectorias como simulaciones paralelas de flujos de caja año a año. La trayectoria del comprador suma entrada, cuota hipotecaria mensual, IBI, seguro de hogar, mantenimiento, gastos de comunidad y costes únicos de transacción al comprar y vender; la trayectoria del inquilino suma alquiler mensual (creciendo con la inflación de alquileres) más el rendimiento neto compuesto de la entrada invertida más la diferencia corriente entre los flujos mensuales del comprador y del inquilino. La trayectoria que deja al hogar más rico al final del horizonte gana.
En el lado de la propiedad, la calculadora descompone cada cuota mensual en sus componentes de capital e intereses utilizando la fórmula estándar de amortización francesa. La cuota constante es PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), donde P es el principal del préstamo (precio menos entrada), r el tipo mensual (tipo anual / 12) y n el número total de pagos mensuales (plazo en años × 12). Cada mes, los intereses son el saldo pendiente multiplicado por r, el capital es PMT menos esos intereses y el saldo se reduce en consecuencia. Los pagos de capital construyen patrimonio; los intereses no. El IMF Global Housing Watch y el Banco de Pagos Internacionales destacan que los intereses son un coste puro, no una inversión, y modelarlos como tal es un error frecuente en hojas de cálculo informales.
Los costes recurrentes de propiedad se añaden encima. En España, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es municipal y oscila entre 0,4% y 1,1% del valor catastral según la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004); las grandes ciudades (Madrid, Barcelona) están en el rango medio-alto. La Tasa de basuras añade 50–200 €/año. La cuota de comunidad en piso varía entre 50–250 €/mes según servicios. El seguro de hogar cuesta 0,2–0,4% del valor anualmente. El mantenimiento medio es 0,75–1,5% del valor de la vivienda al año (regla Bogleheads). Sumando todo, la fricción total más allá de la cuota hipotecaria es a menudo el 1,5–2,5% del valor de la vivienda al año — una cifra que sorprende a muchos compradores primerizos.
Los costes de transacción suelen ser el mayor factor de oscilación para horizontes cortos. En España, comprar vivienda de segunda mano implica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que varía por comunidad autónoma entre 6% y 10% — Madrid 6%, Cataluña 10%, Andalucía 7% (Ley 22/2009). Para vivienda nueva se paga IVA 10% (ITPAJD reducido) más AJD 0,5–1,5% según comunidad. Notario 0,2–0,5%, registro 0,1–0,25%, gestoría 200–400 €. Al vender hay que añadir plusvalía municipal (suspendida por STC 182/2021 y reformada por RDL 26/2021) y plusvalía estatal (IRPF) sobre la ganancia patrimonial. Comisión inmobiliaria 3–5%. En conjunto, la transacción supone 8–14% del precio entre comprar y vender. Estos están en los valores por defecto de la calculadora pero se pueden modificar en el panel «Avanzado».
La deducibilidad fiscal de los intereses hipotecarios difiere notablemente entre países y desplaza el año de equilibrio en 1–3 años. EE. UU. permite deducción hasta un techo de 750.000 USD (TCJA 2017). Países Bajos tiene hypotheekrenteaftrek reducida progresivamente. Alemania solo permite deducción para inmuebles de inversión, no para vivienda habitual. Francia no concede deducción general. España suprimió la deducción por adquisición de vivienda habitual para compras posteriores al 1/1/2013 (Ley 16/2012); solo se mantiene para compras anteriores. La Comunidad Autónoma puede establecer deducciones adicionales (Cataluña, Madrid, etc.) en el tramo autonómico del IRPF. El cálculo predeterminado no aplica reducciones fiscales; para simularlas, baja el tipo efectivo de la hipoteca en el campo de entrada.
En el lado del alquiler, el modelo asume que el inquilino invierte la entrada inicial y cualquier diferencia mensual de flujo (cuando comprar es más barato) en una cartera diversificada al rendimiento de inversión introducido. El Banco de la Reserva Federal de Dallas en su investigación «Buying vs. Renting» de 2022 modeló esto como una cartera Markowitz de acciones-bonos con rendimiento 5–7% nominal a largo plazo; la base de datos OECD de mercados inmobiliarios da 4–5% real para vivienda en la mayoría de países. Con cifras realistas — digamos 6% de cartera vs 3% de apreciación inmobiliaria — la entrada invertida del inquilino crece materialmente más rápido que el patrimonio del comprador, y el año de equilibrio se mueve a 7–10 años en mercados occidentales típicos. La heurística que la calculadora del NYT hizo famosa es: «si te quedas 5+ años, comprar suele ganar; menos de 3 años, alquilar casi siempre gana».
💡 Ejemplo práctico
Precio vivienda: 300 000 € · Entrada: 20% · Tipo hipotecario: 5% · Plazo: 30 años Alquiler: 1 200 €/mes · Subida alquiler: 3%/año · Rendimiento inversión: 6% · Horizonte: 10 años → Cuota mensual: ~1 288 € → Año de equilibrio: ~año 8 → Tras 10 años, comprar sale ~35 000 € más barato que alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Por qué incluir rendimiento de inversión para el inquilino?
La entrada del comprador es efectivo que podría invertirse. Si el inquilino lo invierte al ~6%, construye una cartera que compite con la equity del comprador.
¿Es realista el 3% de apreciación?
Coincide con el real a largo plazo en la mayoría de mercados. La apreciación real (tras inflación) se acerca al 1%.
¿Y las deducciones fiscales?
Existen en algunos países (EEUU, NL), limitadas en otros (UK, HU). No se modelan por defecto.
¿No es siempre mejor comprar a largo plazo?
No automáticamente. Depende del ratio alquiler-precio, tu rendimiento y costes locales. En ciudades caras/alquiler bajo, alquilar suele ganar.
¿Cuánto tiempo necesito quedarme para que comprar supere alquilar?
El punto de equilibrio suele ser 5–7 años en mercados medianos, 7–10 años en ciudades costeras caras, y 3–5 años en zonas de bajo coste con impuestos reducidos. Si puedes mudarte en 3 años, los costes de transacción (5–10% al vender) suelen borrar cualquier revalorización.
¿Qué cuenta como 'coste total de propiedad' más allá de la hipoteca?
Impuestos sobre la propiedad (0,5–2,5% del valor/año), mantenimiento (regla del 1%), cuotas de comunidad, seguro de hogar, reparaciones grandes (tejado, climatización) y el coste de oportunidad de la entrada. Juntos suman 40–60% sobre la cuota de la hipoteca — la mayoría de hojas DIY lo omiten.
¿Debo incluir el impuesto de propiedad?
Sí — suele ser el mayor coste 'oculto'. Los tipos varían mucho: 0,1% en Suiza, 0,8–1,5% en casi toda Europa, hasta 2,5% en algunos estados de EE. UU. Consulta el tipo municipal; no asumas promedios nacionales.
¿Funciona si pago al contado (sin hipoteca)?
Sí, pon la entrada al 100%. El principal dilema es el coste de oportunidad: 300k € en propiedad vs 300k € invertidos al 6% real. En 30 años, 300k € al 6% crecen a 1,72M €; la propiedad al 3% crece a 728k € — pero la propiedad también te dio 30 años de vivienda sin alquilar.
¿Cómo afectan los cambios de tipo de interés al punto de equilibrio?
Cada subida de 1% añade ~10–12% a la cuota mensual en una hipoteca a 30 años, empujando el equilibrio 1–2 años más tarde. Una bajada lo comprime. Puedes refinanciar, pero no deshacer la compra — por eso comprar es más sensible al riesgo de tipo que alquilar.
¿Qué pasa si los alquileres suben mucho más rápido que los precios?
Entonces comprar gana antes — el arrendatario enfrenta inflación del alquiler compuesta mientras el comprador fija un coste mayormente estable. En mercados con alquiler subiendo > 7% anual y precios estancados (muchas ciudades europeas 2023–2026), el equilibrio puede caer por debajo de 5 años.