Calculadora Alugar ou Comprar — Alugar ou comprar casa? Comparação de custo
Compare comprar um imóvel vs. alugar no horizonte escolhido. Ano de equilíbrio, custo total e gráfico interativo.
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📚 Fontes oficiais
A calculadora simula ambas as vias ano a ano: comprar (entrada, financiamento, impostos, manutenção, valorização, venda ao final) vs. alugar (aluguel mais investir o dinheiro que iria para a entrada). Ganha quem te deixa mais rico no horizonte. A armadilha clássica é ignorar o custo de oportunidade de imobilizar capital no imóvel.
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Como usar
- Informe preço do imóvel, entrada %, taxa de juros e prazo.
- Informe seu aluguel atual em imóvel comparável — seja honesto.
- Abra 'Avançado' para IPTU, manutenção, valorização e aumento do aluguel.
- Escolha horizonte. Curto favorece alugar; longo favorece comprar (em mercados estáveis).
Como é calculado o ponto de equilíbrio entre alugar e comprar?
O ano de equilíbrio é o momento em que o custo acumulado de possuir um imóvel cai abaixo do custo acumulado de alugar mais o custo de oportunidade da entrada que teria sido investida. A metodologia clássica — popularizada pela calculadora interativa „Is It Better to Rent or Buy?” do New York Times (2014, Bostock & Carter) — trata ambas as trajetórias como simulações paralelas de fluxo de caixa ano a ano. A trajetória do comprador soma entrada, prestação mensal do financiamento, IPTU, seguro residencial, manutenção, taxas de condomínio e custos únicos de transação na compra e na venda; a trajetória do inquilino soma aluguel mensal (subindo com a inflação de aluguéis) mais o retorno líquido composto da entrada investida mais a diferença corrente entre os fluxos mensais do comprador e do inquilino. A trajetória que deixa a família mais rica no fim do horizonte vence.
No lado da propriedade, a calculadora decompõe cada prestação mensal em principal e juros usando a fórmula padrão de amortização. A prestação constante (sistema Price) é PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), onde P é o saldo emprestado (preço menos entrada), r a taxa mensal (taxa anual / 12) e n o número total de pagamentos (prazo em anos × 12). A cada mês, os juros equivalem ao saldo devedor × r, o principal é PMT menos esses juros, e o saldo cai correspondentemente. No Brasil também é comum o sistema SAC (Sistema de Amortização Constante), onde a parcela de principal é fixa e a prestação total cai ao longo do tempo — a calculadora usa o sistema Price por simplicidade, equivalente em valor presente. O FMI Global Housing Watch e o BIS sublinham que os juros são custo puro, não investimento; tratá-los como investimento é erro frequente em planilhas caseiras.
Os custos recorrentes de propriedade somam-se por cima. No Brasil, o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é municipal e varia entre 0,3% e 1,5% do valor venal por ano — Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade) e códigos tributários municipais; São Paulo e Rio de Janeiro estão na faixa média-alta. O condomínio em apartamento varia tipicamente entre R$ 400 e R$ 1.500/mês conforme serviços. O seguro residencial custa 0,2–0,4% do valor anualmente. A manutenção média é 0,75–1,5% do valor do imóvel ao ano (regra Bogleheads). Em conjunto, a fricção total além da prestação atinge frequentemente 1,5–2,5% do valor do imóvel ao ano — um número que surpreende muitos compradores de primeira viagem.
Os custos de transação costumam ser o maior fator de oscilação para horizontes curtos. No Brasil, a compra envolve ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) municipal de 2–3% (Lei 5.172/1966 — CTN art. 35), escritura em cartório (~1%), registro no Cartório de Registro de Imóveis (~1%), avaliação e laudo de engenharia se houver financiamento. Ao usar o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) ou o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há ainda taxa de avaliação e tarifa de cadastro do banco. Na venda, há comissão imobiliária 5–6% e ganho de capital 15% sobre a valorização (Lei 11.196/2005 art. 39 isenta venda de único imóvel até R$ 440.000 reinvestido em outro imóvel residencial em 180 dias). No total, a transação consome 5–10% do preço entre comprar e vender, antes do ganho de capital. Tudo configurável no painel „Avançado”.
A dedutibilidade fiscal dos juros do financiamento difere acentuadamente entre países. EUA permite dedução até teto de 750.000 USD (TCJA 2017). Holanda tem hypotheekrenteaftrek reduzida progressivamente. Alemanha só permite dedução para imóvel de investimento. França não concede dedução geral. Brasil não oferece dedução de juros do financiamento da residência principal no IRPF — a única vantagem fiscal é que ganhos de capital na venda do único imóvel residencial são isentos se reinvestidos em outro imóvel residencial em 180 dias (Lei 11.196/2005 art. 39). O cálculo padrão da calculadora não aplica reduções fiscais; para simulá-las, reduza a taxa efetiva do financiamento no campo de entrada.
No lado do aluguel, o modelo assume que o inquilino investe a entrada inicial e qualquer diferença mensal de fluxo (quando comprar é mais barato) em uma carteira diversificada à taxa de retorno informada. O Federal Reserve Bank of Dallas, em sua pesquisa „Buying vs. Renting” de 2022, modelou isso como carteira Markowitz de ações-bonds com retorno 5–7% nominal de longo prazo; a base de dados OCDE para mercados imobiliários indica 4–5% real para imóveis na maioria dos países. No Brasil, com Selic frequentemente acima de 10% e CDI próximo, o retorno nominal pode ser ainda mais alto, alterando substancialmente o cálculo a favor do aluguel em regimes de juros altos. Com números realistas — digamos 8% de carteira vs 4% de valorização imobiliária — a entrada investida do inquilino cresce materialmente mais rápido que o patrimônio do comprador, e o ano de equilíbrio se desloca para 6–9 anos em mercados brasileiros típicos.
💡 Exemplo prático
Preço do imóvel: 300 000 € · Entrada: 20% · Taxa de juros: 5% · Prazo: 30 anos Aluguel: 1 200 €/mês · Crescimento aluguel: 3%/ano · Retorno investimento: 6% · Horizonte: 10 anos → Prestação mensal: ~1 288 € → Ano de equilíbrio: ~ano 8 → Após 10 anos, comprar sai ~35 000 € mais barato que alugar.
Perguntas frequentes
Por que incluir retorno de investimento para quem aluga?
A entrada do comprador é dinheiro que poderia estar investido. Se o inquilino investe a ~6%, constrói uma carteira competitiva com a equity do comprador.
3% de valorização é realista?
Bate com imóveis de longo prazo ajustados à inflação na maioria dos mercados. A valorização real (após inflação) fica perto de 1%.
E as deduções fiscais?
Existem em alguns países (EUA, NL). Na maioria não, e variam muito. A calculadora default não modela.
Comprar não é sempre melhor a longo prazo?
Não automaticamente. Depende da razão aluguel/preço, seu retorno e custos locais. Em cidades caras/aluguel baixo, alugar vence.
Quanto tempo preciso ficar para comprar valer mais que alugar?
O ponto de equilíbrio costuma ser 5–7 anos em mercados médios, 7–10 em cidades costeiras caras, e 3–5 em áreas de baixo custo com impostos reduzidos. Se você pode se mudar em 3 anos, custos de transação (5–10% na venda) geralmente apagam qualquer valorização.
O que conta como 'custo total de posse' além da hipoteca?
Impostos imobiliários (0,5–2,5% do valor/ano), manutenção (regra de 1%), condomínio, seguro residencial, reparos grandes (telhado, ar-condicionado) e o custo de oportunidade da entrada. Juntos somam 40–60% sobre a prestação — a maioria das planilhas DIY esquece disso.
Devo incluir IPTU / imposto predial?
Sim — costuma ser o maior custo 'escondido'. As alíquotas variam muito: 0,1% na Suíça, 0,8–1,5% na maior parte da Europa, até 2,5% em alguns estados dos EUA. Confira a alíquota municipal; não presuma médias nacionais.
Funciona se eu pagar à vista (sem financiamento)?
Sim, coloque a entrada em 100%. O principal trade-off é o custo de oportunidade: R$ 300 mil em imóvel vs R$ 300 mil investidos a 6% real. Em 30 anos, R$ 300 mil a 6% vira R$ 1,72 mi; o imóvel a 3% vira R$ 728 mil — mas o imóvel também te deu 30 anos sem aluguel.
Como mudanças na taxa de juros afetam o ponto de equilíbrio?
Cada 1% a mais de juros adiciona ~10–12% à prestação mensal em um financiamento de 30 anos, empurrando o equilíbrio 1–2 anos para frente. Quedas de juros comprimem. Dá para refinanciar, mas não dá para 'descomprar' — por isso comprar é mais sensível ao risco de juros que alugar.
E se os aluguéis estão subindo muito mais rápido que os preços?
Então comprar vence mais cedo — o inquilino enfrenta inflação composta do aluguel enquanto o comprador trava um custo quase fixo. Em mercados com aluguéis subindo > 7% ao ano e preços estagnados (muitas cidades europeias em 2023–2026), o equilíbrio pode cair abaixo de 5 anos.