Mietkauf Rechner — Mieten oder Kaufen? Haus Kostenvergleich & Break-even
Vergleichen Sie Immobilienkauf vs. Miete über Ihren Zeithorizont. Break-even-Jahr, Gesamtkosten und interaktives Diagramm.
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Der Rechner simuliert beide Pfade Jahr für Jahr: Kaufen (Anzahlung, Hypothek, Steuer, Instandhaltung, Wertsteigerung, Verkauf am Ende) vs. Mieten (Miete plus Investieren des Kapitals, das sonst in der Anzahlung gebunden wäre). Welcher Weg Sie am Horizont reicher macht, gewinnt. Die klassische Falle: Opportunitätskosten des gebundenen Kapitals ignorieren.
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So nutzen Sie es
- Kaufpreis, Anzahlung (%), Zinssatz und Laufzeit eingeben.
- Aktuelle Monatsmiete für vergleichbares Objekt — ehrlich sein.
- „Erweitert” für Grundsteuer, Instandhaltung, Wertsteigerung, Mietwachstum öffnen.
- Zeithorizont wählen. Kurz bevorzugt Mieten; lang bevorzugt Kaufen (stabile Märkte).
Wie wird der Mieten-vs.-Kaufen-Break-even berechnet?
Das Break-even-Jahr ist der Zeitpunkt, an dem die kumulierten Kosten des Wohneigentums unter die kumulierten Kosten der Miete plus die Opportunitätskosten der ansonsten investierten Anzahlung fallen. Die klassische Methodik — populär gemacht durch den interaktiven Rechner „Is It Better to Rent or Buy?” der New York Times (2014, Bostock & Carter) — behandelt beide Pfade als parallele Cashflow-Simulationen Jahr für Jahr. Der Käuferpfad addiert Anzahlung, monatliche Hypothekenrate, Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Instandhaltung, Hausgeld bzw. WEG-Umlage und einmalige Transaktionskosten bei Kauf und Verkauf; der Mieterpfad addiert Monatsmiete (steigend mit der Mietinflation) plus die nach Steuern aufgezinste Rendite der investierten Anzahlung plus die laufende Differenz zwischen den monatlichen Auszahlungen von Käufer und Mieter. Welcher Pfad den Haushalt am Ende des Horizonts reicher zurücklässt, gewinnt.
Auf der Eigentumsseite zerlegt der Rechner jede monatliche Hypothekenrate in ihre Tilgungs- und Zinskomponenten mit der Standard-Annuitätenformel. Die konstante Rate ist PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), wobei P die Darlehenssumme (Preis minus Anzahlung), r der monatliche Zinssatz (Jahreszins / 12) und n die Gesamtzahl der monatlichen Zahlungen (Laufzeit in Jahren × 12) ist. In jedem Monat entsprechen die Zinsen dem ausstehenden Saldo × r, der Tilgungsanteil ist PMT minus diese Zinsen, und der Saldo schrumpft entsprechend. Tilgungszahlungen bauen Eigenkapital auf; Zinsen nicht. IMF Global Housing Watch und Bank für Internationalen Zahlungsausgleich betonen beide, dass Zinsen reine Kosten sind, keine Investition, und ihre Modellierung als Investition ein häufiger Fehler in informellen Tabellen ist.
Die laufenden Eigentumskosten kommen obendrauf. In Deutschland wurde die Grundsteuer 2025 grundlegend reformiert (Grundsteuer-Reformgesetz 2019, BVerfG-Urteil 2018) — ab 1.1.2025 gelten neue, bundesländer-spezifische Bewertungs- und Hebesatz-Modelle (Bundesmodell vs. Landesmodelle in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen). Effektive Grundsteuersätze liegen typischerweise bei 0,2–0,5% des Verkehrswerts pro Jahr. Hausgeld bzw. WEG-Umlage in Eigentumswohnungen liegt bei 2–4 €/m²/Monat (Hausverwaltung, Rücklage, Reinigung). Wohngebäudeversicherung 0,2–0,4% jährlich. Instandhaltung 0,75–1,5% des Werts pro Jahr (Bogleheads-Faustregel). Zusammen ergibt das oft 1,5–2,5% des Hauswerts pro Jahr — eine Zahl, die viele Erstkäufer überrascht.
Transaktionskosten sind der größte Schwankungsfaktor für kurze Horizonte. In Deutschland fällt Grunderwerbsteuer von 3,5% (Bayern, Sachsen) bis 6,5% (Brandenburg, Schleswig-Holstein, NRW, Saarland, Thüringen) je nach Bundesland an (§ 8–11 GrEStG). Hinzu kommen Notar 1,0–1,5% (BNotO), Grundbucheintragung ~0,5%, ggf. Maklerprovision bis 7,14% — seit dem Bestellerprinzip-Reform 2020 (§ 656c–d BGB) hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Beim Verkauf fällt Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an, wenn das Objekt weniger als 10 Jahre gehalten wurde (§ 23 EStG); bei Selbstnutzung in den letzten 2 Jahren oder im Verkaufsjahr entfällt sie. Insgesamt frisst eine Vollzyklus-Transaktion etwa 8–14% des Preises. Die Standardwerte des Rechners spiegeln diese Kosten wider, lassen sich aber im „Erweitert”-Panel überschreiben.
Die steuerliche Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen unterscheidet sich stark zwischen Ländern und verschiebt das Break-even-Jahr um 1–3 Jahre. USA erlaubt Abzug bis zu 750.000 USD (TCJA 2017). Die Niederlande hat hypotheekrenteaftrek progressiv reduziert. Frankreich gewährt keinen allgemeinen Abzug. Deutschland erlaubt den Abzug von Schuldzinsen ausschließlich für vermietete Immobilien (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung), nicht für selbstgenutztes Wohneigentum — nur die staatliche Wohnungsbauprämie und das Wohn-Riester-Modell (§ 82 Abs. 4 EStG i.V.m. § 92a EStG, „Eigenheimrente”) bieten gewisse Förderung. Die Standardberechnung wendet keine Steuervorteile an; um sie zu simulieren, senken Sie den effektiven Hypothekenzinssatz im Eingabefeld.
Auf der Mietseite nimmt das Modell an, dass der Mieter die anfängliche Anzahlung und jede monatliche Cashflow-Differenz (wenn Kaufen günstiger ist) in ein diversifiziertes Portfolio mit der eingegebenen Investmentrendite investiert. Die Federal Reserve Bank of Dallas modellierte dies in ihrer „Buying vs. Renting”-Forschung 2022 als Markowitz-Aktien-Anleihen-Portfolio mit 5–7% nominaler Langfristrendite; OECD Housing-Database gibt 4–5% real für Wohnimmobilien in den meisten Ländern. Mit realistischen Zahlen — sagen wir 6% Portfolio vs 3% Wertsteigerung — wächst die investierte Anzahlung des Mieters wesentlich schneller als das Eigenkapital des Käufers, und das Break-even-Jahr verschiebt sich auf 7–10 Jahre in typischen westlichen Märkten. Die durch den NYT-Rechner berühmt gewordene Faustregel: „Wenn Sie 5+ Jahre bleiben, gewinnt Kaufen meist; weniger als 3 Jahre, fast immer Mieten”.
💡 Praktisches Beispiel
Kaufpreis: 300 000 € · Anzahlung: 20% · Zinssatz: 5% · Laufzeit: 30 Jahre Miete: 1 200 €/Monat · Mietwachstum: 3%/Jahr · Anlagerendite: 6% · Horizont: 10 Jahre → Monatliche Rate: ~1 288 € → Break-even-Jahr: ~Jahr 8 → Nach 10 Jahren ist Kaufen ~35 000 € günstiger als Mieten.
Häufige Fragen
Warum Renditen für den Mieter einrechnen?
Die Anzahlung ist Kapital, das sonst investiert werden könnte. Bei ~6% Rendite baut der Mieter ein Portfolio auf, das mit dem Eigenkapital des Käufers konkurriert.
Sind 3% Wertsteigerung realistisch?
Passt zu inflationsbereinigter Immobilie langfristig in entwickelten Märkten. Realwertsteigerung liegt näher an 1%.
Was ist mit Steuerabzügen?
Existieren in einigen Ländern (USA, NL), in anderen nicht. Der Standardrechner modelliert sie nicht — konsultieren Sie einen Berater.
Ist Kaufen langfristig nicht immer besser?
Nicht automatisch. Mietpreis-Verhältnis, Ihre Rendite und lokale Kosten entscheiden. In teuren Städten mit niedrigen Mieten (Zürich, Amsterdam) gewinnt oft Mieten.
Wie lange muss ich bleiben, damit Kaufen Mieten schlägt?
Der Break-even liegt typischerweise bei 5–7 Jahren in mittelgroßen Märkten, 7–10 Jahren in teuren Küstenstädten und 3–5 Jahren in günstigen Regionen mit niedriger Grundsteuer. Wenn Sie innerhalb von 3 Jahren umziehen könnten, schlucken Transaktionskosten (5–10% beim Verkauf) meist jede Wertsteigerung.
Was zählt alles zu den 'Gesamtkosten des Eigentums' neben der Hypothek?
Grundsteuer (0,5–2,5% des Werts/Jahr), Instandhaltung (1%-Regel), Hausgeld/WEG-Kosten, Wohngebäudeversicherung, Großreparaturen (Dach, Heizung) und Opportunitätskosten der Anzahlung. Zusammen erhöhen sie die nackte Rate oft um 40–60% — die meisten DIY-Tabellen übersehen das.
Soll ich die Grundsteuer einrechnen?
Ja — sie ist oft der größte 'versteckte' Kostenblock. Die Sätze schwanken stark: 0,1% in der Schweiz, 0,8–1,5% in den meisten EU-Ländern, bis zu 2,5% in einigen US-Bundesstaaten. Prüfen Sie den Gemeindesatz; rechnen Sie nicht mit Landesdurchschnitt.
Funktioniert das bei Barzahlung (ohne Hypothek)?
Ja, setzen Sie die Anzahlung auf 100%. Der Hauptkompromiss wird der Opportunitätskostensatz: 300k € Immobilie vs. 300k € angelegt zu 6% real. Über 30 Jahre werden aus 300k € bei 6% → 1,72 Mio. €; die Immobilie bei 3% → 728k € — aber die Immobilie lieferte auch 30 Jahre mietfreies Wohnen.
Wie wirken sich Zinsänderungen auf den Break-even aus?
Jeder Zinsanstieg um 1% erhöht die Monatsrate bei 30-jähriger Laufzeit um ~10–12% und verschiebt den Break-even um 1–2 Jahre nach hinten. Zinssenkungen komprimieren ihn. Umschulden geht, aber 'entkaufen' nicht — deshalb ist Kaufen zinssensibler als Mieten.
Was, wenn die Mieten viel schneller steigen als die Immobilienpreise?
Dann gewinnt Kaufen früher — der Mieter leidet unter kumulierter Mietinflation, während der Käufer größtenteils fixe Wohnkosten einfriert. In Märkten mit > 7% jährlichem Mietwachstum und stagnierenden Preisen (viele europäische Städte 2023–2026) kann der Break-even unter 5 Jahre fallen.