Calculateur Louer ou Acheter — Acheter ou louer maison ? Comparaison coût
Comparez l'achat d'un logement vs. la location sur votre horizon. Année de rentabilité, coût total et graphique.
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📚 Sources officielles
Le calculateur simule les deux voies année par année : acheter (apport, prêt, taxes, entretien, appréciation, revente) vs. louer (loyer plus investir l'argent qui irait à l'apport). La voie qui vous laisse plus riche à l'horizon gagne.
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Comment l'utiliser
- Saisissez prix du bien, apport (%), taux et durée du prêt.
- Saisissez votre loyer actuel pour un bien comparable — soyez honnête.
- Ouvrez 'Avancé' pour taxe foncière, entretien, appréciation et croissance du loyer.
- Choisissez l'horizon. Court favorise louer ; long favorise acheter (marchés stables).
Comment calcule-t-on le seuil de rentabilité acheter vs. louer ?
L'année de rentabilité est le moment où le coût cumulé de la propriété tombe sous le coût cumulé de la location plus le coût d'opportunité de l'apport qui aurait sinon été investi. La méthodologie classique — popularisée par le calculateur interactif « Is It Better to Rent or Buy? » du New York Times (2014, Bostock & Carter) — traite les deux trajectoires comme des simulations parallèles de flux de trésorerie année par année. La trajectoire de l'acheteur additionne apport, mensualité de prêt, taxe foncière, assurance habitation, entretien, charges de copropriété et frais uniques de transaction à l'achat et à la revente ; la trajectoire du locataire additionne loyer mensuel (en hausse avec l'inflation des loyers) plus le rendement net composé de l'apport investi plus la différence courante entre les sorties mensuelles de l'acheteur et du locataire. La trajectoire qui laisse le ménage le plus riche à la fin de l'horizon gagne.
Côté propriété, le calculateur décompose chaque mensualité en sa part de capital et sa part d'intérêts via la formule standard d'amortissement. La mensualité constante est PMT = P × r × (1+r)^n / ((1+r)^n − 1), où P est le capital emprunté (prix moins apport), r le taux mensuel (taux annuel / 12) et n le nombre total de mensualités (durée en années × 12). Chaque mois, les intérêts égalent le solde restant × r, le capital remboursé est PMT moins ces intérêts, et le solde décroît en conséquence. Les remboursements de capital construisent du patrimoine ; les intérêts non. L'IMF Global Housing Watch et la Banque des Règlements Internationaux insistent : les intérêts sont un coût pur, pas un investissement, et les modéliser comme tels est une erreur fréquente dans les feuilles de calcul personnelles.
Les coûts récurrents de propriété s'ajoutent par-dessus. En France, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB, art. 1380 CGI) est communale, calculée sur la valeur locative cadastrale révisée annuellement par l'INSEE et multipliée par le taux voté par chaque collectivité — effectivement 0,3–1,0% de la valeur vénale par an, en hausse marquée depuis la réforme 2023. La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales depuis 2023 (loi de finances 2020), mais reste due pour les résidences secondaires avec majoration possible jusqu'à 60% en zone tendue. Charges de copropriété 30–60 €/m²/an pour un immeuble standard, plus pour les résidences avec piscine, gardien ou espaces verts. Assurance habitation 0,2–0,4% de la valeur. Entretien 0,75–1,5% par an (règle Bogleheads). L'ensemble représente souvent 1,5–2,5% de la valeur du bien par an.
Les frais de transaction sont le plus grand facteur de bascule pour des horizons courts. En France, les « frais de notaire » sur l'ancien représentent 7–8% du prix, dont l'essentiel est constitué de droits de mutation à titre onéreux (DMTO, ~5,8%) versés aux départements, communes et État (CGI art. 1594). Sur le neuf, les frais réduits totalisent 2–3% car la TVA 20% remplace les DMTO. S'ajoutent émoluments du notaire (~0,8–1%), frais de publicité foncière (~0,1%) et débours. À la revente, plus-value imposée à 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux après abattement progressif (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux selon l'art. 150 VC CGI), avec exonération totale pour la résidence principale (art. 150 U-II-1° CGI). Commission d'agence 4–7%. Cycle complet : 10–15% du prix entre achat et revente. Tout est paramétrable dans le panneau « Avancé ».
La déductibilité fiscale des intérêts d'emprunt diffère fortement entre pays et déplace l'année de rentabilité de 1–3 ans. Les États-Unis permettent la déduction jusqu'à un plafond de 750 000 USD (TCJA 2017). Les Pays-Bas ont la hypotheekrenteaftrek progressivement réduite. L'Allemagne ne permet la déduction que pour l'investissement locatif. La France a supprimé en 2011 le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt pour la résidence principale (loi de finances 2010) ; il ne subsiste que pour quelques dispositifs ciblés (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages) côté investissement locatif et déduction des intérêts du revenu foncier en location nue (art. 31 CGI). Le calcul par défaut n'applique aucune réduction fiscale ; pour les simuler, abaissez le taux effectif du crédit dans le champ d'entrée.
Côté location, le modèle suppose que le locataire investit l'apport initial et toute différence mensuelle (quand acheter est moins cher) dans un portefeuille diversifié au taux de rendement saisi. La Federal Reserve Bank of Dallas, dans sa recherche « Buying vs. Renting » 2022, a modélisé cela comme un portefeuille Markowitz actions-obligations avec un rendement nominal long terme de 5–7% ; la base de données OCDE des marchés du logement donne 4–5% en réel pour l'immobilier dans la plupart des pays. Avec des chiffres réalistes — disons 6% de portefeuille contre 3% d'appréciation — l'apport investi du locataire croît matériellement plus vite que le patrimoine de l'acheteur, et l'année de rentabilité se déplace à 7–10 ans pour les marchés occidentaux typiques. La règle empirique popularisée par le calculateur du NYT : « si vous restez 5+ ans, acheter gagne en général ; moins de 3 ans, louer gagne presque toujours ».
💡 Exemple pratique
Prix du bien : 300 000 € · Apport : 20% · Taux : 5% · Durée : 30 ans Loyer : 1 200 €/mois · Croissance loyer : 3%/an · Rendement investissement : 6% · Horizon : 10 ans → Mensualité : ~1 288 € → Année de rentabilité : ~année 8 → Après 10 ans, acheter est ~35 000 € moins cher que louer.
Questions fréquentes
Pourquoi inclure un rendement pour le locataire ?
L'apport de l'acheteur est de l'argent qui pourrait être investi. À ~6%, le locataire construit un portefeuille compétitif avec l'equity.
3% d'appréciation est-il réaliste ?
Correspond à l'immobilier long terme ajusté de l'inflation dans la plupart des marchés. L'appréciation réelle approche 1%.
Et les déductions fiscales ?
Existent dans certains pays (USA, NL). Le calculateur par défaut ne les modélise pas.
Acheter n'est-il pas toujours mieux à long terme ?
Pas automatiquement. Ratio loyer/prix, rendement, coûts locaux décident. Dans villes chères à loyer bas, louer gagne.
Combien de temps faut-il rester pour que l'achat batte la location ?
Le seuil de rentabilité est typiquement de 5–7 ans dans les marchés moyens, 7–10 ans dans les villes côtières chères, et 3–5 ans dans les régions à faible coût et impôt foncier réduit. Si vous pouvez déménager dans les 3 ans, les frais de transaction (5–10% à la vente) effacent souvent toute plus-value.
Qu'est-ce que le 'coût total de possession' au-delà du prêt ?
Taxe foncière (0,5–2,5% de la valeur/an), entretien (règle des 1%), charges de copropriété, assurance habitation, grosses réparations (toit, chauffage) et coût d'opportunité de l'apport. Ensemble, ils ajoutent 40–60% à la mensualité nue — la plupart des tableurs DIY les oublient.
Dois-je inclure la taxe foncière ?
Oui — c'est souvent le plus gros coût 'caché'. Les taux varient énormément : 0,1% en Suisse, 0,8–1,5% dans la plupart de l'Europe, jusqu'à 2,5% dans certains États américains. Vérifiez le taux municipal ; ne partez pas de la moyenne nationale.
Est-ce que cela fonctionne pour un achat comptant (sans prêt) ?
Oui, mettez l'apport à 100%. L'arbitrage principal devient le coût d'opportunité : 300 k€ en bien vs 300 k€ placés à 6% réel. Sur 30 ans, 300 k€ à 6% deviennent 1,72 M€ ; le bien à 3% devient 728 k€ — mais le bien vous a aussi donné 30 ans de logement sans loyer.
Comment les changements de taux affectent-ils le seuil de rentabilité ?
Chaque hausse de 1% ajoute ~10–12% à la mensualité sur un prêt 30 ans, repoussant le seuil de 1–2 ans. Les baisses le compressent. Refinancer est possible, 'déacheter' non — d'où la plus grande sensibilité de l'achat au risque de taux que la location.
Et si les loyers montent beaucoup plus vite que les prix ?
Alors l'achat gagne plus tôt — le locataire subit une inflation de loyer composée tandis que l'acheteur fige un coût logement largement stable. Dans les marchés avec loyers > 7%/an et prix stagnants (plusieurs villes européennes 2023–2026), le seuil peut tomber sous 5 ans.